李光辉等诉深圳市即达行国际投资有限公司商品房预售合同纠纷案
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广东省深圳市福田区人民法院
民事判决书
（2003）深福法民三初字第55、56号
原告李光辉（55号案原告），男，1963年5月1日出生，汉族，住所：深圳市福田区景田南路瑞达苑8G。
原告侯薇（56号案原告），女，1967年8月8日出生，汉族，住所：深圳市福田区景田南路瑞达苑7G。
上列二原告的共同委托代理人张籍，女，1967年12月20日出生，汉族，住所：深圳市南山区西丽丽苑三村3栋602房。
被告深圳市即达行国际投资有限公司，住所：深圳市福田区燕南路东风大厦13层。
法定代表人刘建设，董事长。
委托代理人庄磊，该公司职员。
委托代理人吴晗，北京首信律师事务所律师。
被告深圳市果菜贸易公司，住所：深圳市罗湖区深南东路123号百货广场大厦西座九楼。
法定代表人杨顺江，董事长。
委托代理人赵显龙、程珂，北京市金杜律师事务所深圳分所律师。
上列原告诉被告商品房预售合同纠纷二案，本院于2002年11月26日受理后，依法由代理审判员王仁端独任审判，于2002年12月31日公开开庭进行了审理。原告李光辉及二原告的共同委托代理人张籍、被告深圳市即达行国际投资有限公司的委托代理人庄磊、被告深圳市果菜贸易公司的委托代理人赵显龙、程珂到庭参加了诉讼。上列二案现已审理终结。
原告起诉认为，2001年1月12日，二原告分别与被告签订了房地产买卖合同。原告购买两被告合作开发的位于深圳市福田区景田南路瑞达苑的8G和7G号房，建筑面积均为139平方米，总价分别为827617元、816853元。合同对交付条件、交付时间、违约责任等作了规定。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，交清了全部房款。但被告并未全面履行其义务。迄今为止，原告入住已近两年，而两被告仍未取得房地产《竣工验收证书》，也未替原告办好房地产权利证书。二被告的行为已构成严重违约。据此，原告请求法院判令：1、二被告限期办好原告所购房屋竣工验收手续；2、二被告限期办理原告所购房产的房地产权利证书。
被告深圳市即达行国际投资有限公司答辩称，瑞达苑虽未办理《竣工验收证书》，但已通过了各分项验收，具备入住条件；瑞达苑至今未办理《竣工验收证书》系深圳市果菜贸易公司一直拖延不履行盖章义务所致；原告在民事诉讼中将涉及行政行为的诉讼请求强加于其是不合适的。
被告深圳市果菜贸易公司在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩状，开庭时辩称，其司既非本案房地产买卖合同的当事人，也非案涉房产的权益人，依法不应承担合同的约定之责任；其没有收取两原告的楼款，依据权利义务对等原则，被告不须履行合同之义务；两原告提供的证据不能说明案涉房产为其所有，其不应基于物权而承担责任。同时，即使案涉房产为被告依据合作建房所分得房产，被告也无须承担任何责任。原因在于：即达行公司自行改变设计，违规超建、没有及时办理"三算审定表"等违法、违规、违约行为，致使包括本案房产在内的整个项目无法按期办理竣工验收手续，对此，即达行公司应承担全部法律责任。
经审理查明，2001年1月12日，二原告分别与被告深圳市即达行国际投资有限公司签订了房地产买卖合同。合同约定，二原告购买位于深圳市福田区景田南路瑞达苑8G和7G号房，建筑面积均为139平方米，总价分别为827617元、816853元。在合同中，原、被告还对上述房产的交付条件、交付时间、违约责任等事项作了约定。至本案庭审之日，上述案涉房地产未取得竣工验收备案证明书。以上事实有房地产买卖合同、庭审笔录等证据证实。
本院认为，办理本案案涉房产的竣工验收手续不仅涉及到被告的申请行为，同时也涉及到相关行政机关的行政审批行为，如果依原告诉求，判令被告限期办理竣工验收手续，在直接约束被告申请行为的同时也间接地约束了行政机关的行政审批行为，造成在民事案件审理中司法权对行政权的不当干预，因此，原告要求被告限期办好房屋竣工验收手续的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。由于本案案涉房产尚未取得竣工验收备案证明书，因此，原告要求被告限期办理房地产权利证书的条件未成就，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告要求被告限期办好原告所购房屋竣工验收手续的诉讼请求；
二、驳回原告要求被告限期办理原告所购房产的房地产权利证书的诉讼请求。
55号案的案件受理费100元，由原告李光辉负担；56号案的案件受理费100元，由原告侯薇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 王仁端
二00三年二月二十一日
书 记 员 陈 敏
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